雨核、百家湖、燕子矶触顶！南京二批次土拍，依然很稳 微头条

总用地面积约35.3公顷、起拍总价137.335亿，今天，南京二批次10幅地块顺利出让。

(相关资料图)

3月下旬起，一股股冷风吹向楼市，试图压下小阳春的热度。今天的土拍，对楼市实时温度的探测有风向标意义：

① 地块冷热不均，优质核心板块价值彰显

人居森林G15、禄口G17、江北G18、幕府创新区G21、溧水G04底价成交；大校场G13经过25轮竞拍成交；雨核G14经过73轮竞价触顶；百家湖G16经过13轮竞价触顶；兴智中心G19经过8轮竞价成交；燕子矶G20经过38轮竞价触顶。

不同地块的热度分化明显，但这是可以预见的，与首批次出让地块不同，今天摆上货架的宅地分布更为均衡，既有大校场、雨核、百家湖等热门区域的，也有禄口、江浦等相对冷门区域的。

网传的信息中，百家湖G16、大校场G13、雨核G14、燕子矶G20热度较高，不乏10多家房企争抢的“香饽饽”。今天的土拍实况，基本能印证几幅地块的热度。

克而瑞地产研究的监测报告指出：受政策影响，全国新增供地规模延续低位，进而使得成交规模也在较低位。不过，当下核心城市的土拍仍维持较高热度，比如上海、广州、杭州、合肥等。从今天的整体土拍情况来看，南京依然很稳，核心板块的宅地，守住了土地市场的热度。

② 仅1幅地块终止出让，流拍率保持低位

南京土地市场的流拍率，向来控制得不错。

这次挂牌的地块共计11幅，其中，临近中建国熙公馆的新区G02于昨天被宣告终止出让。今天的10幅地块均成功出让，保持低流拍率，土地市场依旧是健康的状态。

③ 央国企依然是拿地主力军，优质民企逐步恢复投资

保利、葛洲坝、南京宁南房地产……今天拿地的房企，仍有不少央国企的面孔。不过，金地等优质民企，也重新在土地市场活跃了！

克而瑞地产研究的数据显示，今年1-4月，拿地主力依然是央国企，不过优质民企的投资逐步复苏，恢复拿地。

④ 无形大手调节，地价有升有降

南京这次出让的10幅地块地价有升有降，比如大校场G13，地价较“邻居”润鸿府，涨了3228元/㎡；禄口G17，地价比云湖悦府降了约1500元/㎡；兴智中心的宅地地价也有小幅下调……

我们认为，官方的无形大手在根据市场行情灵动调整，将非热门区域的地价下调，可以提升利润空间，激发房企拿地热情。

⑤ 风向标！买房跟着开发商走

触顶的雨核、百家湖、燕子矶，溢价的大校场等，无一不是南京热门核心板块。今天的土拍基本延续了首批次的规律，冷热交替。这给买房人的启发较为清晰：买房跟着开发商走。未来，南京核心区域的改善楼盘，将具备穿越周期的能力。

附：地块详情

大校场G13

地块四至：东至祥天路；南至汇景南路；西至特色街巷；北至汇秀路

地块性质：二类居住用地

容积率：2.5

出让面积：28037.35㎡

起拍总价：21.7亿元

起拍楼面价：30959元/㎡

最高限价：24.8亿元

限制楼面价：35381元/㎡

成交总价：24.1亿元

成交楼面价：34383元/㎡

拿地房企：保利

保利，再布下深耕大校场的一子！

大校场G13，是纯粹的宅地。离绕城路相对远，南临在售的润鸿府，东侧是南京外国语学校，北侧和西侧还有多幅地块待出让。

来看地块自身条件：出让面积约28037.35㎡，与一路之隔的润鸿府（29998.68㎡）比略小，但差异不大；容积率2.5，与板块主流项目同步，未来是如润鸿府般做高层产品，还是像伟星誉璟府一样做高低配，就看保利的考量了。

值得一提的是，这块地经过25轮竞拍溢价成交，地价为34383元/㎡。这是什么水平？虽然不及“四叶草”，但要比润鸿府的地价高出3228元/㎡，今年首批出让的保利G02地价也不过31727元/㎡。在这批不限价的新盘中，G13会进一步拔高大校场房价吗？

关于大校场的置业选择，可回顾→干货篇：2023在大校场买房，到底有多少选择？

雨核G14

地块四至：东至守正路；南至数字大道；西至霖梅路；北至规划纬二路

地块性质：二类居住用地

容积率：2.8

出让面积：36575.88㎡

起拍总价：25.15亿元

起拍楼面价：24558元/㎡

最高限价：28.85亿元

限制楼面价：28170元/㎡

成交情况：待摇号

雨核G14宅地，无悬念触顶！

这幅地块就在万科拿下的雨核G05旁，两幅地块间隔一条守正路。地块以北，是规划的幼儿园、小学用地，以及在建的龙翔初级中学。

G14的容积率与万科G05一致，均为2.8；出让面积比万科G05略大；触顶成交楼面价则与万科G05相当，两块地看起来很像数字大道以北的“孪生”地。

从所处的位置来看，说G14左手河西、右手雨花不为过，未来可以从数字大道直达河西。不过，G14以西不远就是宁芜公路，在扩能改造完成前难免会受影响。

目前，雨核板块的金基嘉玥已售罄；云上润府在售房源主力户型为108-171㎡，总价470万起；万科G05案名已定为万科瑧拾，主打99、115、139㎡三种户型，价格待定。

人居森林G15

地块四至：东至碧玉路；南至吉祥路；西至龙舌路；北至西寇北路

地块性质：二类居住用地

容积率：2.6

出让面积：33955.83㎡

起拍总价：18.1亿元

起拍楼面价：20502元/㎡

最高限价：20.7亿元

限制楼面价：23447元/㎡

成交总价：18.1亿元

成交楼面价：20502元/㎡

拿地房企：南京宁南房地产

人居森林G15地块，紧挨着在售的天萃以及铂玥江南。整个板块与河西南仅隔一条秦淮新河，是雨花新滨江重点发展板块，内有大片未开发土地，未来城市界面较为统一。

楼市下行，人居森林热度回落，此前的土拍经历过流拍的黑天鹅事件。这次卖地，则由国家队托底。拿地的南京宁南房地产是地道的国有企业，背后是南京软件谷发展有限公司。

目前，人居森林主力在售两家楼盘，中北金基G41地块则待入市：

天萃，主力户型98-140㎡，含包均价3.7万/㎡左右。项目的景观、立面、户型等设计品质都在线，2400元/㎡的升级包配备了大金、菲斯曼、摩恩、唯宝等一线品牌，性价比很高。

铂玥江南，主力户型99-143㎡，含包均价3.86万/㎡。项目是公建化立面，建筑设计公司是与古北壹号等同款的上海天华。此外，会所+六恒科技系统等配置，是铂玥江南价格更贵的原因。

百家湖G16

地块四至：东至利源路，南至胜太四路，西至胜太二路，北至秦淮路

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：31104.63㎡

起拍总价：12.1亿元

起拍楼面价：18524元/㎡

最高限价：13.8亿元

限制楼面价：21127元/㎡

成交情况：待摇号

江宁，热度延续！待摇号的江宁G16地块位于百家湖硅巷，曾出现在2022年第三批出让名单中，其前身为南京东陶有限公司，目前地块已完成搬迁，内部平整且覆盖绿网。

据此前发布的招商信息显示，G16地块南侧为规划小学、幼托用地，北侧不远就是秦淮新河，未来生活氛围较为浓厚。

另外，地块临靠秦淮路、利源北路、明城大道等交通干道，距离3号线胜太西路站不远，日常交通非常便利。

需要注意的是，地块周边有多个产业园聚集，西侧更是占地规模较大的上汽大众汽车有限公司，北侧大片空地尚处于待开发阶段，城市界面较为一般。

今年，江宁楼市颇为热闹，百家臻园持续销售外，朗诗玲珑新亭、中天云来等新盘陆续入市，给予买房人丰富的置业选择。

禄口G17

地块四至：东至羲和路；南至义庆路；西至星汉路；北至崇德路

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：33881.12㎡

起拍总价：3.46亿元

起拍楼面价：6808元/㎡

最高限价：3.91亿元

限制楼面价：7694元/㎡

成交总价：3.46亿

成交楼面价：6808元/㎡

拿地房企：绿洲地产

江宁禄口，又卖地了。这次出让的G17地块，紧挨着在售的云湖悦府，周边还有栖云府、蓝湖郡、星语海、四季悦城等多家楼盘在售，竞争激烈。这块地被绿洲地产拿下，会做云湖悦府二期吗？

从G17地块的综合情况来看，容积率与云湖悦府相当，但地价实实在在降了，仅6808元/㎡。要知道，绿洲地产21年拿下的隔壁地块，地价高达8325元/㎡。

今年初，云湖悦府首开热销短暂搅动了禄口楼市，但热度持续时间并不久。上个月，云湖悦府加推230套房源，截至目前仅卖了不到3成。总体来看，在新房、二手房供应量严重过剩的当下，禄口楼市仍然面临着不小的挑战。

江北G18

地块四至：东至现状，南至文德东路，西至同心路，北至公园北路

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：31206.24㎡

起拍总价：9.6亿元

起拍楼面价：13983元/㎡

最高限价：10.9亿元

限制楼面价：15877元/㎡

成交总价：9.6亿

成交楼面价：13983元/㎡

拿地房企：帝业置业

G18地块，在江北成熟的浦口老城板块，区域内新房供应稀缺，但生活配套齐全，10号线龙华路站、江北虹悦城、浦口中医院等近在咫尺。

虽然区域内的新房库存不多，但距离不远就是城南中心，天悦锦麟、金陵星图、海信慧园等竞品扎堆。江北楼市明显降温，未来G18地块想突围，得好好下功夫。

兴智中心G19

地块四至：东至兴学路，南至纬六路，西至经十二路，北至恒广路

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：31172.7㎡

起拍总价：9.96亿元

起拍楼面价：12780元/㎡

最高限价：11.3亿元

限制楼面价：14500元/㎡

成交总价：10.66亿元

成交楼面价：13679元/㎡

拿地房企：金地

金地明悦、都会紫京等之后，金地拿下G19，再在兴智中心布局。这几年，城北兴智中心是官方重点发力的区域之一，已陆续吸引来宝龙、正荣、融信、高科、龙湖、金地等房企进驻。

G19地块南侧不远是地铁6号线兴学路站，区域内还有金地广场、规划小学、规划幼儿园等配套，生活氛围成熟。

目前，兴学路站周边的都会紫京、滨江龙湖翡翠上城为区域主力供应，是南京主城总价300万以内的不错选择。

燕子矶G20

地块四至：东至燕春路，南至晓庄街，西至和燕路，北至宜春街

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：53773.16㎡

起拍总价：27.9亿元

起拍楼面价：18530元/㎡

最高限价：31.9亿元

限制楼面价：21187元/㎡

成交情况：待摇号

从地铁1、7号线晓庄站出来，一眼便看见被绿网覆盖的燕子矶G20地块，四周边缘清晰、道路通畅，内部平整，位置十分优越。

地块毗邻1、7号线晓庄站，出门就是双地铁的配置；西侧是和燕路，可快速通达过江隧道，栖霞大道距离地块也不远。此外，地块周边还有仙林外国语学校燕子矶分校、晓庄小学、华润商业综合体（在建）、招商花园城等也不远。

去年年底，地铁1号线北延线、7号线北段以及和燕路过江通道的相继通车，让燕子矶板块喜提一波利好，提振了不少市场热度，不少买房人将目光转向这里。

目前燕子矶板块的新房库存较为充足，在售的有颐和四季府、华发四季雅筑、保利燕璟和颂，以及纯新盘江悦堂和星叶燕尚玥府。

距离G20地块最近的保利燕璟和颂，毛坯限价32640元/㎡，楼面地价20953元/㎡，含包均价约37100元/㎡。

幕府创新区G21

地块四至：东至五佰村路；南至现状；西至现状；北至幕府东路

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：11764.88（含仅出让地下空间1610.46）㎡

起拍总价：5.9亿元

起拍楼面价：23241元/㎡

最高限价：6.7亿元

限制楼面价：26392元/㎡

成交总价：5.9亿

成交楼面价：23241元/㎡

拿地房企：中能建（葛洲坝）

中能建，持续深耕幕府创新区。紫郡兰园、鼓悦蘭园等项目收官后，幕府创新区鲜有现房供应。目前主力住宅项目为长江悦府，主力建面约110-168㎡，为40624元/㎡的销许均价+2200元/㎡的升级装修包，含包总价门槛在600万出头。

今天出让的G21地块，与3号线五塘广场站直线距离约800米，西侧为幕府山，周边还有绿地缤纷广场商圈、二十九中幕府山中学、规划小学和幼儿园等。

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